每经记者 陈荣浩 摄
2026 年开年，商业地产市场便迎来重磅政策利好。
1 月 17 日，中国人民银行、国家金融监督管理总局宣布，将商业用房（含"商住两用房"）购房贷款最低首付款比例调整为不低于 30%。
《每日经济新闻》记者（以下简称"每经记者"）注意到，商业用房涵盖写字楼、公寓、商铺等业态，此前贷款首付款比例普遍为 50%。随着此次政策的出台，商铺作为商业用房领域的重要投资标的，自然成为投资者热议的焦点。
在深圳市场，不少商铺中介主推的商铺号称回报率普遍达 4%~6%，部分带租约商铺更是宣称回报率可达 8%。而据深圳贝壳研究院数据，2025 年深圳住宅租金回报率只有约 1.7%，二者形成鲜明反差。
每经记者调研深圳福田、宝安等片区的商铺市场情况时，有商铺潜在投资者直言"门槛降了但不敢轻易下手"，商铺投资的核心考验并非凑齐首付，而是能否扛住长期持有中的多重风险。
中介宣传的深圳部分商铺租金回报率情况 | 贝壳
第一太平戴维斯深圳董事总经理吴睿向每经记者表示，此次商业地产贷款首付从 50% 降至 30%，将对商业地产去化有一定促进作用，但对商业地产成交起到更为关键作用的在于贷款利率及税率，政策要起到更好效果还需要有一揽子动作。
01 高租金回报率背后
如果仅从租金回报率情况看，商铺整体的租金回报率情况要高于住宅。
以位于福田保税区的骏皇名居小区临街底商为例，目前有两套一楼底商对外出售，其中一套建筑面积约 80 平方米，为上下复式（底层 80 平方米 + 上层 30 平方米），业主报价 800 万元，折合单价 10 万元 / 平方米，月租金约 3.8 万元，折算下来静态年化租金回报率约 5.7%。
而在链家平台上，该小区一套 66.18 平方米的 2 室 1 厅住宅房源，业主挂牌价约 470 万元，折合单价约 7.1 万元 / 平方米，而同户型房源每月租金约 6960 元，折算成静态年化租金回报率约 1.8%。
而在宝安沙井片区，包括招商雍境、云海臻府等小区房陆续交楼，其底商也成为不少投资者青睐的目标。
据该片区中介许鹏向每经记者介绍："目前云海臻府的底商还没拿出来卖，招商雍境一期的商铺现在基本已经卖完，目前在售的主要是二期的商铺，商铺将与住宅一期于 2027 年年底交付，整体销售单价普遍在每平方米 5 万至 6 万元。"
许鹏向每经记者展示了一套招商雍境二期面积约 51 平方米的底商，原总价约 306 万元，优惠后总价约 260 万元。据许鹏推算，类似面积的商铺在附近基本能租到 1.2 万元 / 月，折算下来，一年的租金回报率约 5.54%。
宝安沙井招商雍境一期底商 | 每经记者 陈荣浩 摄
此外，每经记者在调研中还了解到，深圳市场部分商铺投资租金回报率可观，很重要的一个原因在于商铺整体价格明显回调。
在法拍平台上，能够较为清晰地看到商铺价格的变化。相比 2016 — 2017 年商铺投资热潮时期的高价铺，如今商铺价格已迎来显著回调。
在京东法拍平台上，2025 年 7 月，位于龙华区白石龙地铁站旁约 40 平方米的商铺以总价 77.3 万元成交，而该商铺 2017 年购入时的价格约 504 万元。
类似的案例还有位于华强北的商铺。在阿里法拍平台上，2024 年 9 月，一套约 5.37 平方米的商铺以总价 17.3 万元成交，而该商铺 2016 年时的售价约 65.7 万元。
另据阿里法拍数据，深圳近两个月上架约 28 套商铺，仅 9 套成交，高流拍率折射出投资者的普遍谨慎心态。
02 "商铺投资也要赚慢钱"
"虽然现在深圳不少商铺的租金回报率能做到 4% 以上，但长期持有风险以及各种隐藏成本，将导致实际回报情况大打折扣，综合算下来可能实际回报率还不到 3%。" 1 月 17 日，一位深圳商铺的潜在投资者向每经记者表示。
据该投资者推算，商铺首先面临的是更高的税费持有成本。购买商铺需缴纳 3% 的契税，同时还需缴纳 0.05% 的印花税，远高于住宅交易成本（深圳首套住宅契税 1%~1.5%，二套住宅契税 1%~2%，印花税免征）。而持有期间，商铺的物业费普遍高于住宅，再加上维修费用、空置期的成本损耗，实际回报率会有所缩水。
"这还只是比较理想的情况，而实际情况是，投资者还得考虑商铺的空铺期。一般新的住宅小区，位置要是不十分出众的话，基本得交付 1 年以后才比较容易租出去。"上述投资者补充道。
可以说，投资商铺对潜在投资者的资金实力提出了更高要求。
对比可以发现，商铺按揭贷款期限原则上不超过 10 年，远低于住宅最长 30 年的贷款期限，且贷款利率为银行同档次期限商业利率，高于住宅贷款利率。即使首付压力减轻，后续的月供、物业费、空置期成本等仍需持续投入。而对于大部分普通投资者而言，要持有一项资产十几年不出售，需要稳定的现金流支撑，这并非易事。
更重要的是，如今商铺的价值增值空间已大不如前。如 2017 年高位买入的商铺，如今不仅价格大幅缩水，要想租金收益覆盖成本以及找到长期可靠租户，都是商铺投资者需要考虑的问题。
福田区江南名苑 3 楼在租商铺 | 每经记者 陈荣浩 摄
在福田区从事商业地产交易多年的麦龙向每经记者直言，现在投资商铺也是在赚"慢钱"，预计短期内难有上涨空间，若只是想拿几年博资产收益是很难的，现在大部分项目基本得 10 年至 20 年才能回本。
"现在市场成交较多的客户，本身就是之前在周边经营店铺的，之前是客户租的店铺，而后生意稳定后直接在周边买下商铺再经营。"麦龙向每经记者说道。
每经记者在调研中了解到，目前市面上比较常见的商铺基本有三类：一是临街住宅小区底商，二是商业街或步行街商铺，三是购物中心、综合商场商铺。
麦龙表示，个人投资商铺主要集中在临街商铺。通常来说，临街或小区出入口铺位单价要高于负一层（B1 层）或底商的价格；可餐饮（带明火、排烟）商铺单价高于不可餐饮铺，差价可能在 5%～10%。而商业街或者购物中心一般是企业主体投资比较多，更考验项目整体的运营能力。
正因如此，部分业内从业者向每经记者表示，应理性看待商铺的租金回报率，业内公认"商铺租金回报率 ≥4% 才值得投资"，但这个数值需要扣除税费、物业费、空置成本等后再核算，这将使得商铺的实际回报率被摊薄。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，此次首付比例下调主要是为了推动商办市场去库存，并非直接提升商铺投资价值。
"过去对于商业用房贷款，考虑到商用性质为主，加上担心炒作，一直奉行低杠杆的金融监管纪律。现在来看，炒作已基本退潮。在居民加杠杆购房意愿下降的情况下，面对有结构性的贷款需求，放开是合理的。而且，考虑到银行评估价比较谨慎，30% 首付也并不低，未来还有可能再次降低。"李宇嘉分析称。
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